Riziková prémie není koncept, který se týká pouze národního hospodářství. Výnosy se neusilují pouze při investování do dluhopisů, ale také při investování do nemovitostí. Investoři se proto při působení na realitním trhu řídí ukazateli rizika. Jak ale funguje riziková prémie na trhu nemovitostí?
Slyšet slova „riziková prémie“, mysli mnoha cestují do let 2011 a 2012. V době, kdy špatná výkonnost evropských ekonomik vyvolala zájem, který země musely platit za financování na trzích. Ten choulostivý ekonomický okamžik sloužil k tomu, aby velká část veřejnosti pochopila, co je to riziková prémie.
Pamatujme, že riziková prémie předpokládá dodatečné náklady pro všechny státy, které hledají financování na trzích. Tyto dodatečné náklady jsou stanoveny podle rizik, kterým čelí národní hospodářství. Řekněme, že se jedná o kompenzaci za riziko, které investor nese za použití svých zdrojů v dluhopisech určité země. Čím lepší je však výkon ekonomiky země, tím nižší je riziková prémie, kterou je třeba zaplatit. Je třeba poznamenat, že jako reference je bráno německé pouto. Tímto způsobem budeme mít platnou stupnici pro měření ekonomického rizika různých zemí.
Riziková prémie na trhu s nemovitostmi jde podle sousedství
Koncept rizikové prémie se dostal i na trh nemovitostí. Pokud jsme dříve uvedli, že se riziko lišilo podle země, na trhu nemovitostí riziko závisí na sousedství, do kterého chceme investovat. K měření jakékoli rizikové prémie musí být odkaz. Pokud jsme tedy na trhu s dluhopisy uvedli jako referenci Německo, ve světě nemovitostí bude toto místo obsazeno madridskou čtvrtí Recoletos. Společnost Recoletos je považována za oblast charakterizovanou zárukou a spolehlivostí, avšak výhody, které lze získat při nabytí nemovitosti a jejím uvedení do pronájmu, budou menší.
Proměnné, na kterých závisí riziková prémie na trhu nemovitostí
Mezi sousedstvími a státy existuje jasná paralela. Pravděpodobnosti rizika se v obou případech liší. Při investování do dluhopisů z určité země věnuje investor zvláštní pozornost úrovni zadlužení, možnosti bankrotu, vyhlídkám na růst nebo veřejnému deficitu. Na trhu s nemovitostmi se používají další kritéria, jako například: možnost podnájmu nemovitosti, nelegální užívání nemovitosti, změny v legislativě nebo počet nájemců, kteří během určité doby projdou nemovitostí.
Pokračováním příkladu čtvrti Recoletos vidíme, že tato čtvrť je považována za bezpečnou, pevnost v oblasti nemovitostí. To vše znamená, že s velkou jistotou budou získány výnosy v rozmezí od 3,3% do 3,4%. A co je nejlepší, s malým rizikem. Proto bude nízká úroveň rizik v sousedství Recoletos odměněna stejně nízkou prémií za riziko nemovitostí.
Pokud investor v oblasti nemovitostí hledá zisk za cenu rizikové prémie v oblasti nemovitostí, měl by zaměřit svou pozornost na další sousedství. Tento úrokový diferenciál se bude ještě prohlubovat ve čtvrtích, jako jsou Entrevías, San Diego, San Andrés nebo San Cristóbal. Zde je riziko velmi vysoké, takže musí být uspokojena mnohem vyšší prémie za riziko nemovitostí.
Důležitost předchozí analýzy
Na rozdíl od dluhopisového trhu, kde existuje možnost diverzifikace investice za účelem snížení rizika, bude na trhu nemovitostí vše záviset na ceně nemovitosti, která má být získána. Důsledkem toho je, že nejmenší investoři nebudou mít možnost investovat do nejbezpečnějších oblastí, které jsou k dispozici, protože jsou nejdražší. Nejmocnější investoři se mezitím rozhodnou pro sousedství s nižším rizikem. Vysvětlení, proč velký investor nesází na sousedství, která nabízejí nejvyšší ziskovost, je jednoduché, protože nechtějí riskovat.
Rovnováha mezi ziskovostí a rizikem
Stejně jako v každé investici bude na trhu nemovitostí nutná předchozí analýza dvou proměnných: ziskovosti a rizika. Je dobře známo, že ve světě financí platí, že čím vyšší ziskovost, tím vyšší riziko.
U tohoto typu investic do nemovitostí bude nezbytné posoudit aspekty, jako jsou cenové výkyvy, míra konkurenceschopnosti, předpovědi a takzvaná míra nájemného. Nezapomeňte, že míra úsilí o pronájem je částka měsíčního příjmu použitého k zaplacení nájemného.
Nakonec musíte věnovat zvláštní pozornost dalším nákladům souvisejícím s vlastnictvím nemovitosti. V tomto smyslu je nutné posoudit dopad daní, výdajů na komunitu, pojistného, možných úniků a nákladů na postupy.
Není pochyb o tom, že existuje velká podobnost fungování rizikové prémie, a to jak na trhu dluhopisů, tak na trhu nemovitostí. A tím se riziko platí.