Hodnocení nemovitosti je teoretická peněžní hodnota, která je nemovitosti přiřazena na základě technických parametrů.
Tyto parametry se řídí metodikou oceňování, kterou v mnoha zemích stanoví zákon. Při každém hodnocení nemovitosti musí být tyto parametry uvedeny ve zprávě.
Hodnocení nemovitosti musí být připraveno schváleným odborníkem, kterým mohou být architekti, geodeti nebo inženýři. To bude záviset na tom, zda bude oceněnou nemovitostí dům, byt, pozemek nebo průmyslový sklad.
Nejběžnějším využitím zprávy o ocenění nemovitosti je získání nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, a proto se také často nazývá „hodnocení hypotéky“. Slouží jako hodnota pro finanční instituci při rozhodování, zda poskytnout hypotéku v té či oné výši na základě hodnoty oceněného aktiva.
K čemu je hodnocení nemovitosti?
Hodnocení nemovitostí nám může sloužit k několika účelům, nejdůležitější jsou:
- Získejte hypotéku, která má oceněné aktivum jako kolaterál.
- Znát teoretickou hodnotu s dostatečnou přísností pro rozhodování o dědictvích, rozvodech nebo jako vyvolávací cena v aukcích.
- Dosáhněte technické hodnoty konkrétním předpisem, který ji odlišuje od jednoduchého orientačního posouzení.
Je třeba vzít v úvahu, že čím vyšší je hodnota, tím vyšší je odhadovaná hodnota nemovitosti. To znamená, že budete mít větší marži při žádosti o půjčku, která uvedla nemovitost jako zástavu.
Jak se počítá hodnocení nemovitosti?
Faktory, které jsou brány v úvahu při hodnocení nemovitosti, kombinují technické a právní aspekty. Mezi hlavní, které určují ekonomickou hodnotu hodnocení, patří:
- Umístění: Město, sousedství, obytná oblast atd.
- Povrch: Dvě povrchová data mohou být uvedena v metrech čtverečních, užitečná (nepočítaje prostor obsazený stěnami) a vybudovaná (někdy včetně společných prostor budovy).
- Rozdělení: Jde o uvedení počtu pokojů, toalet nebo teras, které dům může mít. Rovněž zohledňuje hodnocení správného využití prostoru.
- Stav zachování: Skládá se ze tří základních kategorií, zrekonstruovaný dům, v dobrém stavu a bude po rekonstrukci.
- Použité materiály: Determinanty při hodnocení kvality domu, klimatizace, například energetické hodnocení.
- Orientace: Kardinální bod, ke kterému je dům namířen, tj. Na sever, na východ, na západ, na jih a na kombinace, které si lze navzájem poskytnout.
- Obchodní cena: Je provedeno malé šetření nejnovějších prodejů, abychom poznali cenové rozpětí v této oblasti.
Kromě toho musí být provedeny právní kontroly, které mohou omezit hodnotu hodnocení, například zjistit, zda mají nějaký druh úřední ochrany.
Hodnota nemovitosti se však může v průběhu času měnit, a to buď v důsledku vnitřních faktorů (přidání vylepšení), nebo vnějších faktorů (pozitivně-negativní vývoj prostředí).
Příklad použití při oceňování nemovitostí
Předpokládejme, že chceme koupit dům, jehož prodejní hodnota je přibližně 100 000 EUR. Na druhé straně chceme, aby banka financovala 100% prodejní hodnoty, protože jsme ušetřili pouze výdaje na nákup a prodej, jako jsou místní daně nebo provize z nemovitosti:
Odtud lze uvést dva scénáře:
- Pokud je hodnota odhadu 90 000 EUR a potřebný hypoteční úvěr 100 000 EUR, musí naše úspory kromě platby 15 000 EUR nákladů na nákup a prodej uhradit rozdíl 10 000 EUR.
- Pokud je hodnota ocenění 100 000 EUR nebo více, pokryje to částku, kterou potřebujeme.
Je třeba poznamenat, že není obvyklé, aby byla oceňovací hodnota účtována 100% kupní ceny, obecné pravidlo je 80%. To znamená, že pokud je cena 100 000 EUR, musí být hodnota pro odhad 125 000 EUR, protože 80% ze 125 000 EUR je 100 000 EUR, které bychom potřebovali.
