Vypuknutí pandemie COVID-19 přineslo velké změny ve všech aspektech našeho života. Dopad byl takový, že v nájemních smlouvách dokonce vyvolal tzv. „Covid clauses“.
Ponořeni do výjimečné pandemické situace museli pronajímatelé a nájemci souhlasit se snížením nájemného, měsíčních plateb bez platební povinnosti a odpuštění. Zvláštní pozornost si zaslouží případ velké části vysokoškoláků, kteří nuceni vrátit se na místo původu nechali své pronajímatele bez příjmu a bez možnosti získat zpět svůj majetek.
S hrozbou ohnisek jako reality jsou do smluv zahrnuty nové doložky, které poskytují určitý stupeň krytí. A je to tak, že nikdy předtím v nájemních smlouvách nebyly zavedeny klauzule spojené s možnou pandemií.
Cíl těchto ustanovení je jasný: snaha přizpůsobit se okolnostem pandemie vyžaduje větší flexibilitu mezi pronajímatelem a nájemcem. Je však třeba poznamenat, že klauzule covid nejsou v nájemních smlouvách příliš rozšířenou praxí.
Jsou doložky covid v souladu se zákonem?
Zavedení klauzulí COVID ve smlouvách je běžné nebo ne, vytváří řadu povinností, které musí pronajímatel i nájemce dodržovat v případě nových ohnisek, použití stavu poplachu nebo příkazů k zadržení obyvatelstva. Ve skutečnosti, pokud porušení smlouvy skončí u soudu, soud určí, že smlouva je splněna, pokud je to v souladu se zákonem.
Mnozí si jistě kladou otázku, zda jsou tyto typy doložek legální. Právníci si to myslí, protože respektuje ustanovení článku 1255 španělského občanského zákoníku. Jinými slovy, tyto typy doložek jsou naprosto legální, protože neporušují zákon ani neporušují morálku nebo veřejný pořádek. Alespoň pod ochranou španělského práva.
To dále reaguje na potřebu pronajímatelů a nájemců, kteří se snaží regulovat své vztahy v komplexním kontextu pandemie. Oba chtějí vědět, co mohou očekávat, a proto jsou tyto smlouvy ve formě přílohy zahrnuty do těchto podmínek.
Je však třeba poznamenat, že tyto typy klauzulí nejsou platné pro všechny druhy situací. Obecně se obvykle používají pro dočasné nájemní smlouvy, jako je pronájem bytu studentům nebo prostor pro nějaký druh obchodní činnosti. To znamená, že tato nařízení budou platit pouze pro studenty, kteří se musí vrátit domů kvůli stavu poplachu, nebo pro podnikatele, kteří musí ukončit svou činnost z důvodu omezení uložených úřady.
V případě obchodních prostor tedy soudy přijímají tento typ klauzule jako platný, protože mají za to, že podnikatelé a vlastníci prostor jsou ve stejném postavení.
Jak by měla být koncipována doložka covid?
Smlouva bude úplnější, čím konkrétnější je, proto by měly být vysvětleny všechny možné situace. Zavedení klauzule covid lze proto provést na žádost pronajímatele nebo na žádost nájemce.
Pokud tedy nájemce souhlasí s pronajímatelem, může být nájemné zrušeno v případě nového poplašného stavu nebo pokud dojde k novým omezením. Pronajímatel se také může rozhodnout nastavit částku, která musí být přijata v případě nového stavu alarmu, protože tímto způsobem můžete zabránit tomu, aby váš nájemce spadl do výchozí hodnoty. A existují smlouvy, které obsahují určité pokuty za ukončení smlouvy před dohodnutým datem. Vidíme tedy, že klauzule covid se může lišit v závislosti na zúčastněné straně a že neexistuje jednotné znění.
Znovu zdůrazňujeme, že klauzule covid musí být dobře stanoveny, výslovně naznačovat jejich účinky a souhlas. Stručně řečeno, snaží se objasnit, jaké mohou být možné situace, pokuty, způsoby ukončení smlouvy, zrušení a způsoby vymáhání majetku. Díky těmto doložkám jsou zavedeny mechanismy vypořádání, které umožní vyhnout se řešení problémů soudní cestou.
