V Portugalsku postupuje poskytování hypoték pozoruhodnou rychlostí. Tato situace se začala obávat analytiků, kteří se ptají, jestli Portugalsko krmí novou realitní bublinu.
Jedním z údajů, které upoutaly pozornost ekonomů a které vzbudily obavy, je růst hypotečních úvěrů v Portugalsku. Pokud porovnáme prvních deset měsíců roku 2019 s prvními deseti měsíci roku 2018, zjistíme, že poskytování hypoték se zvýšilo o 5%. Konkrétně to znamená 8 522 milionů eur zapůjčených na nákup nemovitostí.
Zpřísnění podmínek přístupu k úvěru
Zvýšení hypotečního úvěru se však nestalo v roce 2019. Již v roce 2018 nařídila portugalská centrální banka, jako orgán odpovědný za bankovní dohled v portugalské zemi, vzhledem k nárůstu poskytnutých hypoték zpřísnit přístup k hypoteční úvěr. Za tímto účelem byly stanoveny náročnější požadavky. Tímto způsobem se klienti nemohli dostat k hypotéce, pokud by alespoň 50% ze svého příjmu nevěnovali splácení úvěru na svou nemovitost. Na druhé straně hypotéka nemohla překročit 90% hodnoty domu, který má být koupen, a musela být amortizována za méně než 40 let.
Je třeba poznamenat, že portugalské banky uplatnily opatření ke zpřísnění úvěrů uvedená Portugalskou bankou. Navzdory přísnějším úvěrovým omezením však poskytování hypoték nadále rostlo. Právě zde se mnozí diví, jak zpřísnění přístupu k úvěrům přineslo přesně opačný výsledek, než jaký hledali.
Proč se poskytování hypoték zvýšilo?
Důvody této dynamiky úvěrové expanze jsou různé. Oživení portugalské ekonomiky vedlo k většímu sklonu k utrácení, úrokové sazby jsou nízké a nemovitost, jak je v Portugalsku tradicí, je aktivem, které v průběhu let získává na hodnotě. Portugalské nemovitosti jsou tedy aktivem, které upoutalo pozornost investorů nejen mezi samotnými portugalskými občany, ale také mezi zahraničními investory. Proto přitažlivost nemovitostí mezi portugalskými a zahraničními investory vedla ke zvýšení poptávky po hypotečních úvěrech.
Gentrifikace a zahraniční investoři
Tato touha investovat do nemovitostí již byla zaznamenána v ceně půdy. Existují oblasti Lisabonu, kde cena za metr čtvereční přesahuje 4 500 eur. To vše vedlo k takzvané gentrifikaci.
Tato gentrifikace je proces, při kterém obyvatelé městských čtvrtí, tradičně s dostupnými cenami a nájemným, opouštějí své tradiční čtvrti, aby se přestěhovali do jiných odlehlých čtvrtí. Všechno to začíná, když se centra města začnou stávat populárními, dosáhnou slávy a prestiže a budou vyžadováni turisty. Domy jsou asanovány, zvyšuje se poptávka po nemovitostech v okolí a rostou ceny nájemného. Tímto způsobem jsou populární třídy nahrazeny vyššími společenskými třídami, které mohou čelit vyšším nákladům na pronájem. Mnoho portugalských měst skutečně prochází takzvaným gentrifikačním procesem.
Rovněž bychom neměli zapomenout na takzvaná „zlatá víza“. Jedná se o povolení k pobytu pro zahraniční občany, kteří mají investice do nemovitostí přesahující půl milionu eur. Investice do nemovitostí v hodnotě více než půl milionu eur navíc nejen poskytuje právo pobytu v Portugalsku, ale také umožňuje přístup k zajímavým daňovým výhodám.
Účinky „zlatých víz“ byly pociťovány v portugalských městech, zejména ve dvou nejdůležitějších: Lisabonu a Portu. Existuje tedy mnoho cizinců z Brazílie, Číny a Francie, kteří se snaží investovat do nemovitostí v Portugalsku.
Nízké úrokové sazby, delikvence a nadhodnocené nemovitosti
V této souvislosti se zvyšující se poptávkou po nemovitostech rostou ceny. Důkazem toho je, že cena bydlení v Portugalsku ve druhém čtvrtletí roku 2019 vzrostla o 11,2%, přičemž jako referenční hodnotu se používá druhé čtvrtletí roku 2018.
Vzhledem k tomu, že hypoteční úvěr dramaticky roste a ceny domů rostou, existují obavy ze situace na trhu s nemovitostmi v Portugalsku. Jak jsme již dříve varovali, obává se, že by se v portugalských zemích mohla krmit bublina.
V tomto smyslu je nutné zdůraznit nízké úrokové sazby. Proto bude ve scénáři nízkých úrokových sazeb penalizováno spoření a občané budou raději utrácet. V tomto případě bude veřejnost sázet na investice do nemovitostí, protože v Portugalsku je považována za aktiva, která v průběhu času zvyšují hodnotu.
Zadruhé musíme poukázat na nadměrnou hodnotu nemovitostí, což je faktor, který je vždy přítomen při vzniku jakékoli bubliny v oblasti nemovitostí.
Nakonec musíte věnovat pozornost nedobytným dluhům. Faktem je, že portugalské banky by mohly mít potíže se shromažďováním svých úvěrů s vysokou mírou kriminality, které musí čelit.
