Hypotéka je smlouva, kterou dlužník ponechává jako kolaterál aktivum (obvykle nemovitost), kterému poskytuje půjčku (věřitel).
Tímto způsobem, pokud dlužník svůj dluh nezaplatí, bude mít věřitel právo požadovat prodej nemovitosti za účelem inkasa toho, co mu dluží. Hypotéka je tedy dluhový nástroj, který poskytuje věřiteli zabezpečovací právo, které jako zajištění používá aktivum dlužníka.
Charakteristika hypotéky
Hypotéky se obvykle uplatňují na nemovitosti, jako jsou domy nebo pozemky, je však také možné získat hypotéku na osobní majetek, jako jsou vozidla nebo umělecká díla.
Jednou z nejdůležitějších charakteristik hypotéky je, že aktivum, které bylo ponecháno jako kolaterál, zůstává v držení dlužníka. Osoba může například uzavřít hypoteční smlouvu na svůj dům, aniž by ji musela opustit a doručit ji věřiteli.
V případě, že dlužník nedodrží splacení svého dluhu, hypotéka stanoví, že věřitel bude mít právo požadovat prodej nemovitosti ponechané jako zástava prostřednictvím veřejné dražby (nikoli přímého prodeje). Věřitel může svůj dluh inkasovat z inkasované částky a to, co zbylo, ponechá jiným věřitelům nebo stejnému dlužníkovi.
Na co se používají hypoteční smlouvy?
Obecně platí, že hypoteční smlouvy se používají k získání dlouhodobého financování a ke značnému množství zdrojů, které by jinak bylo obtížné získat. Mít aktivum jako záruku platby snižuje riziko věřitele (který si v případě nezaplacení může aktivum ponechat), a tím usnadňuje poskytnutí půjčky. Například ve Španělsku se mnoho hypotečních smluv používá k získání financování nákupu domů.
Hypotéka má velkou výhodu v tom, že dlužník nemusí zastavit nemovitost jako zástavu a může si ji nadále užívat. Má však tu nevýhodu, že v době krize může hodnota kolaterálu značně poklesnout, takže částka získaná v dražbě nemusí stačit na to, aby dlužník mohl svůj dluh pokrýt.
Základní složky hypoteční smlouvy
- Na jedné straně je kapitál, což je celkové množství zdrojů, které jsou půjčovány dlužníkovi. Spůjčená jistina je obvykle nižší než hodnota aktiva, které zůstalo jako zástava hypotéky.
- Pak je tu úroková sazba, která implikuje výběr procenta (fixního nebo variabilního) z dluhu ve prospěch osoby poskytující půjčku.
- Třetím prvkem je termín, který označuje čas, ve kterém se očekává splacení vypůjčených peněz.
Podívejme se na příklad, Juan (dlužník) podepisuje hypoteční smlouvu s bankou A (věřitel). Tato smlouva stanoví, že vám banka půjčí částku 50 000 EUR (kapitál) s úrokovou sazbou 7% ročně. Juan souhlasí se splácením této půjčky do 10 let (v měsíčních splátkách), přičemž jako hypotéční záruku ponechá pozemek v hodnotě 70 000 eur.
