Ginnie Mae je federální vládní agentura podporovaná vládou Spojených států, která působí na trhu hypotečních úvěrů. Jejím posláním je zpřístupnit a zpřístupnit bydlení milionům domácností patřících k nejvíce znevýhodněným vrstvám v zemi as menšími zdroji. Zároveň poskytuje likviditu hypotečnímu trhu.
Tohoto cíle plní zajištěním hypotečních zástavních listů (MBS), jejichž podkladem jsou hypotéky garantované zejména dvěma agenturami federální vlády, splňuje určité požadavky a vydává řadu konkrétních věřitelů. Jedná se o Federal Housing Administration (FHA) a Department of Veterans Affairs (VA).
Věřitelé poté vydávají MBS, jejichž podkladem jsou tyto hypotéky, a Ginnie Mae podporuje včasné splácení úroků a jistiny z dluhopisů jejím investorům. Tyto MBS jsou považovány za jednu z nejbezpečnějších investic bez ohledu na dobu ekonomického cyklu.
Ačkoli je známá jako Ginnie Mae, její celé jméno je Government National Mortgage Association (GNMA).
Jak funguje Ginnie Mae?
Ginnie Mae pracuje ruku v ruce se soukromým sektorem, aby reagoval na potřeby znevýhodněných skupin obyvatel USA, a funguje jako zástava dluhopisů MBS, jejichž základem jsou tyto hypotéky.
To umožňuje věřitelům těchto úvěrů získat lepší ceny, protože tyto půjčky jsou díky tomu považovány za bezriziková aktiva.
GNMA neprodukuje, nekupuje ani neprodává hypotéky a nevydává MBS. Spíše zaručuje výplatu toků odvozených z MBS. Pokud věřitelé nezaplatí, převede Ginnie Mae peníze ze ztráty do sekuritizačního subjektu, aby mohla splnit své platební závazky vůči investorům dluhopisů MBS.
Na tomto trhu věřitelé a investoři tyto půjčky prodávají a nakupují, aby z nich získali ziskovost. Díky tomuto trhu mohou věřitelé vydělat přebytek likvidity a příjmů na financování nových půjček nebo nových operací. Mějte na paměti, že půjčky, které finanční instituce udržuje v rovnováze, trvá roky, než se splatí a získá kapitál zpět. Proto je pro tyto subjekty výhodnější prodávat tyto úvěrové balíčky investorům, kteří mají zájem o jejich koupi.
Pass-trought je směrování, které umožňuje finančním prostředkům přesouvat se z jednoho místa na druhé prostřednictvím zprostředkovatele, který přijímá provizi.
Proces sekuritizace
Tady dochází k sekuritizaci soukromými subjekty, které spojují způsobilé nakoupené hypotéky (musí splňovat níže uvedená kritéria) do fondů aktiv a vydávají dluhopisy MBS. Tyto subjekty poté umístí dluhopisy investorům na trh.
Ginnie Mae je tedy ve čtvrté úrovni absorbování ztrát, pokud k nim dojde. Jak jsme naznačili na začátku, dopředu je dlužník hypotéky, vládní pojištění a zdroje emitenta.
MBS Požadavky na půjčku a emitenta
Půjčky musí splňovat kritéria způsobilosti týkající se:
- Minimální počáteční vstup.
- Omezený poměr LTV (půjčka / domácí kapitál).
- Maximální velikost.
- Minimální požadovaná dokumentace.
- Pojištění zakoupené dlužníkem.
Emitenti musí prokázat soulad s kritérii způsobilosti souvisejícími s typem půjček, které mají být sdruženy pro emise MBS. Potenciální emitent musí například potvrdit, že je hypotékou schválenou FHA a byl jím alespoň po dobu posledních tří let. Kromě toho další aspekty, například následující dva:
- Finanční aspekty: finanční výkazy, požadavky na kapitál a likviditu, požadavky na aktiva atd.
- Kontrola kvality: pro vznik, upisování a servis hypotečních úvěrů.
Ginnie Mae stavět
MBS mají předávací amortizační strukturu. To znamená, že investoři dostávají odpovídající úroky, protože dlužníci splácejí hypotéky, jistinu a úroky. Ve skutečnosti se stane, že se všechny amortizace hypoték akumulují tak, aby fond nahromadil měsíční splátky investorům. Od této částky je třeba odečíst provize za záruku a servis. Jinými slovy, poplatky placené fondem budou nižší než sazba pro hypotéky na bazén.
Pokud jde o kupón, jedná se o vážený průměr kupónu, který se počítá jako vážený průměr úrokových sazeb z půjček ve fondu. Zde je však třeba vzít v úvahu, že investoři dostávají úroky z klesajícího množství kapitálu v průběhu času, odvozeného od amortizace hypoték.
Pokud jde o váženou průměrnou splatnost skupiny, jedná se o průměr splatností všech hypoték ve skupině vážený nevyrovnaným zůstatkem jistiny každé hypotéky ve skupině.
Související rizika
Investoři by si měli být vědomi rizik spojených s investováním:
- Úrokové riziko: Když úrokové sazby klesnou, počet splátek se zrychluje, když se dlužníci spěchají k refinancování, a v důsledku toho věřitelé ztrácejí úrok, protože se sníží zbývající základní základna.
- Riziko platby předem: Dochází k němu, když dlužníci hypotéku částečně nebo úplně amortizují předem, tj. Mimo dohodnutý splátkový kalendář. V tomto případě hypoteční dlužník přestane platit úroky z této částky, a proto investor MBS obdrží nižší úrok. Předplacená částka je ve fondu uchovávána do příslušného data a poté jsou držitelé dluhopisů „předáni“.